Технический план нежилого помещения подготавливается либо для первичной постановки помещения на кадастровый учет, либо для кадастрового учета изменений помещения в связи с его перепланировкой.
Принцип формирования технического плана нежилого помещения в нежилом здании и в многоквартирном доме имеет некоторые важные различия, а именно:
Первичный кадастровый учет нежилого помещения в нежилом здании возможен только если на такое здание НЕ зарегистрировано право собственности. При необходимости проведения кадастрового учета и регистрацию права на помещение в здании, у которого уже оформлено право собственности, то данная процедура проводится путем перерегистрации права собственности со всего здания на помещения внутри здания. Для этого подготавливается технический план на образование абсолютно всех помещений в здании с одновременной регистрацией права на такие помещения. После постановки на кадастровый учет всех помещений в нежилом здании, в ЕГРН вносится сведения о правах на помещения, а запись ЕГРН о праве на здание аннулируется.
Как правило выделение помещений из нежилого здания требуется при продаже собственником здания конкретного помещения. Основанием для подготовки технического плана на выделение всех помещений из состава здания будет являться согласие собственника здания.
Если собственнику здания необходимо сдать в аренду конкретное нежилое помещение, то для этого кадастровым инженером подготавливается технический план на образование части здания под аренду. Основанием для подготовки технического плана будет являться договор долгосрочной аренды с указанием перечня и площади арендуемых комнат.
Первичный кадастровый учет нежилого помещения в многоквартирном доме
Согласно п.4 ст.40 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет многоквартирного дома осуществляется одновременно с постановкой на кадастровый учет всех жилых и нежилых помещений в доме.
Если же по каким-то причинам помещение в многоквартирном доме не было поставлено на кадастровый учет или документы на помещение выданы до 2015 года, то подготовка технического плана на образование помещения осуществляется на основании договора купли-продажи помещения (договора долевого участия и т.п.) и акта приема-передачи помещения.
ВАЖНО: Любое образуемое помещение должно соответствовать признакам изолированности и обособленности. То есть, оно должно быть ограничено строительными конструкциями и иметь самостоятельное назначение (отдельный вход, не используемый одновременно для доступа в иные помещения, не участвующие в проводимых кадастровых работах). Закон исключает поставку на кадастровый учет в виде самостоятельного объекта помещения общего пользования, и помещения, используемые для доступа к инженерным коммуникациям в здании.
Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании
Основанием для подготовки технического плана будет служить проект перепланировки помещения и техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке, подготовленные проектной организацией, имеющей соответствующие лицензии и допуски СРО.
Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме
Перепланировки любых помещений в многоквартирных домах требуют узаконивания в Органе местного самоуправления (для Москвы – Мосжилинспекция). Основанием для подготовки технического плана будет служить проект перепланировки помещения и акт о завершенной перепланировке, выданный Органом местного самоуправления.
