Технический план нежилого здания – это подготовленный кадастровым инженером документ, на основании которого сведения о местоположении границ здания и его основные характеристики вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Местоположение здания устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания на земельном участке. Дополнительно выполняются обмеры всех внутренних помещений здания с целью дальнейшего составления поэтажных планов и определения его общей площади здания.
Технический план здания подготавливается в электронном виде, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и записывается на диск. Диск вместе с заявлением о кадастровом учете объекта подается в Росреестр через отделение МФЦ. По итогам проверки Росреестром технического плана собственнику здания выдается выписка ЕГРН. Размеры уплачиваемых в Росреестр гос. пошлин при осуществлении кадастрового учета регламентированы статьей 333.33 Налогового кодекса РФ.
Для этого в отношении вновь возведенного здания формируется технический план по первичной постановке здания на кадастровый учет. Основанием для изготовления кадастровым инженером технического плана будут являться такие документы, как:
- проектная документация,
- разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию/уведомление о планируемом строительстве,
- передаточный акт на здание (акт приватизации)
- и т.п.
В процессе выполнения работ в обязательном порядке производятся внешние обмеры здания (для установления его местоположения в пределах земельного участка) и внутренние обмеры всех помещений (для определения общей площади здания и составления поэтажных планов).
Данный вид работ проводится в случае, если здание является ранее учтенным объектом (то есть право на него ранее зарегистрировано), кадастровый номер присвоен, но в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ.
Основанием для изготовления кадастровым инженером технического плана будут являться документы:
- документ о праве собственности на здание,
- ранее выданная техническая документация БТИ,
- проект реконструкции здания и разрешение на реконструкцию (в случае, если в процессе эксплуатации здания были произведены работы по изменению внешнего контура здания/ фасада здания).
В процессе выполнения работ в обязательном порядке производятся внешние обмеры здания. В случае наличия реконструкции здания дополнительно выполняются внутренние обмеры помещений здания.
Данный вид работ проводится, если в сведениях ЕГРН о местоположении границ здания содержится ошибка. Например, по сведениям ЕГРН выявлено, что здание располагается на двух земельных участках (то есть попадает на территорию соседнего правообладателя), при этом фактически оно располагается строго в пределах своего земельного участка.
Основанием для изготовления кадастровым инженером технического плана будут являться документы:
- документ о праве собственности на здание,
- документ о праве собственности/аренды на земельный участок,
- ранее выданная техническая документация БТИ.
В этом случае в процессе выполнения работ порядке производятся обмеры внешнего контура здания.
Для узаконивания выполненной реконструкции нежилого здания, а также для внесения в ЕГРН сведений о новых параметрах здания (конфигурация, площадь, этажность), необходимо изготовление технического плана по учету изменений здания в связи с его реконструкцией.
Основанием для изготовления кадастровым инженером технического плана будут являться документы:
- документ о праве собственности на здание,
- документ о праве собственности/аренды на земельный участок,
- ранее выданная техническая документация БТИ,
- проект реконструкции здания и разрешение на реконструкцию.
В процессе выполнения работ в обязательном порядке производятся обмеры внешнего контура здания и внутренние обмеры помещений здания.
Законодательством предусмотрена обязательная процедура кадастрового учета всех объектов капитального строительства. Градостроительным кодексом РФ объектами капитального строительства признаются здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей и перемещение которых в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Любое незарегистрированное в ЕГРН здание властями признается самовольной постройкой – «самострой» – и требует сноса.
С 01.01.2017 г. владельцу земельного участка с незарегистрированной постройкой грозят штрафы в размере 20% от неуплаченной налоговой суммы. То есть, если инспекторы Федеральной налоговой службы обнаружат у Вас на участке незарегистрированные постройки (в т.ч. бани, гаражи, хозяйственные строения площадью свыше 50 кв.м), за которые не платятся налоги, то они вправе взыскать с Вас долги сразу за три последних года, дополнительно выписав штраф в размере 20% от неоплаченной суммы.
Кроме того, в отношении неоформленных и незарегистрированных зданий невозможно провести регистрационные действия по купле-продаже, наследованию, дарению, оформлению ипотеки, залога и т.д.
Основанием для подготовки технического плана здания является разрешение на строительство или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
ВАЖНО! В некоторых случаях получение разрешения на строительство здания не требуется (п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ), а именно:
